Проект договор комплексного развития территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов

Проект комплексного освоения территории

Проект договор комплексного развития территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов

Проект комплексного освоения территории – это основательная разработка участка земли, где будет проходить строительство.

Под данным термином подразумевают не только процесс сооружения многоквартирных домов, но и построение всех основной систем коммуникации, а также инженерии, прокладка жилой инфраструктуры, которая необходима для комфортного проживания граждан.

А потому первое место при разработке таких систем занимает правильно составленный проект планируемого жилого квартала. По результатам последней статистики недвижимости, на сегодняшний день на рынке России примерно 40% занимает так называемый проект комплексного освоения территорий.

Где и для кого отстраивают такие проекты?

Понятно, что многие из таких проектов отстраивают именно в частях окраины города. Это легко можно объяснить тем, что центр города является давно сформированной жилой частью, и на этой территории данные постройки появляются исключительно после уплотнительной застройки домов, после реформации старых жилых кварталов, или же в местах, где находились уже закрытые промышленные зоны и заводы.

В то время как окраина города и ближайшая подходящая территория, которая находится в пределах области, считается хорошим местом для застройки так называемого «города в городе», потому что для реализации данных проектов предоставлено буквально чистый холст, что дает возможность архитекторам, проектировщикам и застройщикам для реализации всего потенциала.

Проект комплексного освоения территории часто разрабатывается именно под эконом- и комфорт-класс. В процентом соотношении это 60-70% к практически 23-35%. Остальные же 5-7% являют собой проекты застройки жилья для бизнес-класса.

Причины такой статистики понятны: данные проекты предполагают огромное количество строящихся жилых квартир, где будет размещено достаточное количество семей. А, как известно, любое предложение рождается из спроса.

Тогда как на сегодняшний день реалии состоят в том, что многие покупатели российского рынка недвижимости ориентируются на приобретение бюджетного жилья. Плюс местонахождение таких проектов не всегда можно назвать престижным.

В основном, коттеджные поселки, которые появляются практически по всей территории России, тоже можно отнести к проектам комплексного освоения территории.

Потому как в данном случае реализуется комплексное улучшение устройства земельных участков, а также происходит прокладка всей необходимой инфраструктуры.

Но такие поселки уже будут интересны для приобретения исключительно покупателям бизнес и элит-класса. В этом случае и выдвигаются очень высокие требования для строящихся участков и их проектов.

Особенности проектов комплексного освоения территории

На сегодня создавая проекты комплексного освоения территории, многие застройщики основываются на опыт иностранных коллег.

Иногда бывает, что в проектирование местных участков принимают участие и европейские архитектурные бюро.

Потому как стоимость составления проекта всей работы в России и заграницей практически одинакова, но опыта и профессионализма для работы над целым кварталом у иностранцев гораздо больше.

Разумеется, если смотреть всю историю развития данных проектов, то заметим, что такое комплексное освоение началось сравнительно давно, еще в далеких 30х годах.

Такая тенденция характерна большинству развитых стран мира, где у каждой свои какие-либо особенности, но идея всегда одна – открыть комфортный район для проживания граждан. И речь здесь идет не только о квартирах или жилых домах, но и про окружающую их территорию.

Главной целью проектов комплексного освоения является обеспечения граждан, которые купят квартиру в новом проекте, всеми необходимыми для жизни объектами и инфраструктурой.

Проект комплексного освоения территории и раньше был известен для России. Во время Советского Союза рядом с территориальным нахождением больших заводом и промышленных зон происходили застройки неких городков, где вся инфраструктура зависела от находящегося рядом предприятия.

А при строительстве данных городков большое внимание уделяли расположению рядом всех социальных, бытовых, а также торговых учреждений, которые должны быть обеспечить гражданам комфортность проживания в своем районе.

Но в отличие от современной России, в СССР расположение данных объектов должны были гарантировать заводы, а потому их количество напрямую зависели от руководителей соответствующих предприятий. Они же в свою очередь добывали бюджетные деньги для строительства всей необходимой для жизни инфраструктуры.

Особенностью любого проекта комплексного освоения территорий в современной России можно назвать обеспечение всех своих жителей распложенной рядом инфраструктурой.

Источник: http://petersit.ru/proekt-kompleksnogo-osvoeniya-territorii/

Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)

Проект договор комплексного развития территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами
Подготовка юридических заключенийКомплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

По вопросам:

Комплексное устойчивое развитие территории

Зоны, в которых осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) – это части населенного пункта, градостроительное развитие которых планируется путем застройки (или реконструкции) значительных площадей объектами различного назначения (как жилыми, так и нежилыми) в комплексе с сопутствующей инфраструктурой – транспортной, коммунальной, социальной и т.д.

Декларируемая градостроительным кодексом задача данного режима – устойчивое и планомерное развитие соответствующей территории, исключение градостроительных ошибок, когда объекты возводятся без нужной инфраструктуры или не вписываются в городскую среду.

На практике же данный институт часто превращается в средство контроля нового строительства со стороны чиновников.

Что становится особенно актуально, если для иных территориальных зон устанавливается градостроительный регламент, исключающий или жестко ограничивающий новое строительство.

Так в Подмосковье жилищное строительство, вне рамок комплексного развития территории не допускается на участках менее трёх гектар.

Во многих случаях зона КУРТ устанавливается в отношении незастроенных участков, имеющих собственника или арендатора, у которых не остаётся иных вариантов застройки своей земли. Также в рамках данного механизма во многих случаях возможно изъятие недвижимости у собственников.

С другой стороны, данный механизм выгоден и застройщикам при реализации сколько-нибудь крупных инвестиционных проектов, собственникам недвижимости, планирующим новое строительство на ее месте.

Так, данный режим позволяет разрешить в комплексе вопросы оформления аренды под строительство, градостроительного регламента застраиваемой территории, создания для нее необходимой инфраструктуры и т.д.

В данном случае режим комплексного развития территории является заменой ранее существовавшего института инвестиционных контрактов на строительство.

И заменой явно более адекватной ввиду большей прозрачности процедуры, наличия регулирования на законодательном уровне.

На практике данный режим применяется как для реновации существующей застройки – бывших промзон и т.д. (актуально, в первую очередь, в Москве), так и нового строительства на свободных территориях (что более характерно для Московской области).

Территория, в отношении которой осуществляется деятельность по комплексному устойчивому развитию, устанавливается правилами землепользования застройки.

Так во многих муниципалитетах Московской области к зонам КУРТ отнесены наиболее выгодные для застройки территории – свободные земли в городах и у их границ, выведенные из эксплуатации предприятия и т.д. Причём даже при наличии у этих земель собственников или арендаторов, не стремившихся к установлению режима КУРТ.

Зоны КУРТ

Тогда как в Москве зоны КУРТ устанавливаются сравнительно редко.

В данных правилах для каждой такой зоны устанавливаются показатели градостроительного регламента и планируемого строительства:

  • перечень видов разрешенного использования;
  • предельная площадь застройки в пределах территории. Предельные площади застройки объектов определенных видов или соотношение площадей между объектами разных видов;
  • высотность застройки и/или иные параметры строительства;
  • показатели обеспеченности различными видами инфраструктуры.

Кроме того, для каждой зоны комплексного развития территории устанавливаются показатели инфраструктурной обеспеченности территории.

Это означает, что для освоения территории в рамках зоны комплексного развития владелец земельного участка должен принять на себя обязательства обеспечить территорию данной зоны инфраструктурой.

То есть фактически зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.

Принципиальная специфика зон мероприятий по комплексному развитию территории связана с порядком осуществления в них строительства и реконструкции. А именно – строительство в зоне КУРТ может осуществляться только при наличии:

То есть в зонах КУРТ не действуют общие правила о свободе выбора разрешенного использования и осуществлении строительства в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом.

При реализации проектов в зоне комплексного устойчивого развития территории принципиальными этапами являются заключение соответствующих договоров (по инициативе собственника недвижимости, или уполномоченного органа) и разработка проекта планировки территории.

При этом в случае реализации мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе уполномоченных органов, ими инициируется изъятие объектов недвижимости – земельных участков с расположенными на них капитальными строениями. Здесь весьма актуальным становится вопрос компенсации за изъятие правообладателям изымаемой недвижимости.

Поскольку границы зоны комплексного развития территории и параметры строительства в ней определяются правилами землепользования и застройки, принципиально важным является вопрос внесения изменений в ПЗЗ.

В том числе:

  • установления новых зон комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). Это может быть актуально как для собственника недвижимости, желающего построить на ее месте новые объекты, так и для инвестора, планирующего строительство на свободной земле или на неэффективно используемых участках, принадлежащих третьим лицам;
  • внесения изменений в параметры существующей зоны комплексного развития территории – пересмотра границ территории, корректировки видов разрешенных объектов, их площадей, высотности, параметров обеспеченности инфраструктурой и т.д.;
  • исключения зоны КУРТ из ПЗЗ с установлением на ее месте «обычной» территориальной зоны того или иного вида.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/kurt

Комплексное развитие территорий: подход понятен, но есть нюансы

Проект договор комплексного развития территории. Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов

В Москве состоялся международный выставочный форум недвижимости, инвестиций и проектов развития территорий Российской Федерации. Одной из основных тем обсуждения стала комплексная  застройка городов. И хотя никто не оспаривал правильность такого подхода, однако его методы вызывают серьезные споры.

Строить и строить

Согласно исследованию АИЖК, потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 60 млн жителей страны. Иными словами, существует просто гигантский запрос на жилищное строительство. Но по каким принципам оно будет вестись?

По словам руководителя Минстроя Михаила Меня, точечная застройка исчерпала себя. И сегодня ставка делается на комплексное освоение территорий. Такой подход затрагивает целый ряд вопросов. Это и улучшение оборота земли, и редевелопмент исчерпавших свое функциональное назначение промышленных зон, и более рациональное использование внутригородских территорий.

В результате, согласно анализу АИЖК, можно дополнительно получить свыше 2 млн кв. м жилья, а 20—25% городских земель вовлечь в жилищное строительство. Этот потенциал сегодня не используется. Между тем он особенно важен, так как в большинстве случаев на этих территориях уже существует инженерная инфраструктура.

— В этой связи для нас важно понять, какая должна быть государственная поддержка стройкомплекса в новых условиях, — отмечает Михаил Мень. — Программа господдержки ипотеки завершится в 2016 году. Это означает, что должны быть выработаны новые механизмы помощи строителям.

Пока же, как признает министр, меры поддержки еще не определены, изучаются разные варианты и мнения. Есть и вопросы, которые пока затрудняют комплексное освоение территорий. Многие города по-прежнему живут без генпланов, постоянно откладывается отмена бесплатной приватизации жилья. А это мешает становлению рынка.

О пользе стандартов

— Для того чтобы заниматься комплексным освоением территорий, необходимо выработать соответствующие стандарты, — полагает генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов. — Должны существовать общепризнанные критерии застройки, а практике частных договоренностей между муниципалитетами и застройщиками положено уйти в прошлое.

По словам руководителя фонда, такое освоение территорий должно базироваться на ряде принципов. Сегодня застройка плохо регулируется, в результате не формируется единое жилое, рекламное пространство, благоустройство не носит комплексного характера. Если удастся связать все эти компоненты в единую цепочку, наши города приобретут совсем иной вид.

Очень важна разработка механизмов вовлечения неиспользуемых земель в строительный оборот. При этом необходимо предоставлять участки под застройку только при наличии утвержденной документации. И еще один важный принцип: застройщик должен отвечать за соблюдение параметров и сроков строительства.  

— Если соблюдать все эти принципы и стандарты, это позволит значительную часть строительства вести в границах городов, а не без конца осваивать новые пустые пространства, — подчеркивает Денис Филиппов.

Экспериментальная площадка — целая область

Сегодня комплексное освоение территорий — это уже не просто теория, а реализация конкретных проектов. В Московской области этот процесс набирает ход. Подмосковье все больше превращается в экспериментальную площадку, на которой обкатываются новые подходы к застройке больших участков.

По словам первого заместителя министра строительного комплекса Московской области Андрея Куприянова, в 2015 году в регионе сдано 10 млн кв. м жилья. Это стало возможным благодаря внедрению целого ряда важных новаций. Среди них — институт концепций. Начало строительства предваряется согласованием основных принципов и параметров проекта.

Еще одно важное достижение областного правительства: удалось снизить сроки согласования документации на строительство. Был осуществлен переход на электронный документооборот. И сейчас уже 80% документов подаются в электронном формате.

С тем, что без таких нововведений невозможно эффективное комплексное освоение территорий, согласен и бизнес. Однако предприниматели отмечают ряд нюансов, на которые следует обратить внимание.

— На такие проекты надо смотреть через призму не только настоящего, но и будущего, — считает управляющий партнер GRAVION GROUP Юрий Неманежин.  — Не все подходы, которые сегодня стараются исповедовать, окажутся эффективными.

По словам бизнесмена, много говорится, например, о большой нехватке рабочих мест в Подмосковье. И в планах комплексного освоения территорий их созданию придается большое значение. Но возникает вопрос: а в полной ли мере учитываются тенденции на рынке труда?

Сегодня все большее значение приобретает удаленный труд. Многие компании переводят своих сотрудников на новый режим работы. А следовательно, необходимо ли такое количество офисных площадей, индустриальных парков, создания которых требуют от инвесторов подмосковные власти?

Не мыслим жизни без смартфона

Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?

Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?

Для изучения своей покупательской аудитории Клинский пивоваренный завод провел любопытное исследование. Молодым людям в возрасте от 18 до 22 лет был задан вопрос: что вам нужно в первую очередь для жизни? На первое место вышел смартфон, на второе — секс.

Тогда спросили: а что вы будете делать без смартфона? Около 60% опрошенных удивились: по их мнению, такое просто невозможно. Как бы мы ни относились к юным жителям, нужно ясно представлять, что через некоторое время именно они станут определять спрос на жилье.

Сегодня в развитых странах при развитии территорий активно создается инфраструктура для подзарядки все возрастающего числа электрических устройств и гаджетов. Это как раз пример того, как девелоперы учитывают запросы своей целевой аудитории.

Другой актуальный вопрос: как использовать социальную инфраструктуру? В ФРГ популярны так называемые образовательно-досуговые центры. В них как дети, так и взрослые могут найти занятия по душе.

— В Московской области идет кампания по снижению количества вторых смен в школах. Но это означает, что полдня они  просто пустуют, — продолжает Юрий Неманежин. — Почему бы их не строить с самого начала так, чтобы использовать и как досуговые учреждения?

Очень важно, чтобы взгляд на территорию был бы комплексный, считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Пока достраивается проект, он зачастую уже частично устаревает.

Сколько было случаев, когда новый жилой комплекс проектировался с учетом мест для парковки машин. А через некоторое время там даже с коляской негде погулять.

При этом в гаражах часть машино-мест остается незанятыми, как, кстати, и первые этажи домов, стоящих не на главных улицах района. Бизнес их не желает занимать.

От комплексности к самодостаточности

— Мы никогда не сможем эффективно заниматься комплексным освоением территорий, если в своих проектах не станем заглядывать на 20—25 лет вперед, — уверен генеральный директор архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин. — Сейчас правительство Московской области правильно выстраивает требования к ним.

К таким требованиям относится создание социальной, инженерной, дорожно-транспортной инфраструктур, рабочих мест. Но этих целей невозможно достичь без удешевления жилья, снижения затрат на инфраструктурную часть, в том числе сокращения бюджетных расходов.

В этой связи, по мнению архитектора, приоритетом должно стать увеличение строительства внутри границ городов. Если же строить в чистом поле, то многие требования к комплексному освоению территорий окажутся невыполнимыми.

Простой пример: если в домах внутри городов первые этажи делать нежилыми, то возникнет очередь на их покупку или аренду. А если то же самое попытаться реализовать где-нибудь на окраине, то эти помещения окажутся никому не нужными.

В Московской области есть огромный потенциал, там расположено много перспективных городов. Но пока он не достаточно используется. Без привлечения инвесторов реализовать эти возможности не удастся.

— Когда занимаешься комплексным освоением территорий, важно добиваться того, чтобы они оказались экономически самодостаточными. Если это удастся сделать, значит, цель достигнута полностью, — резюмирует Илья Заливухин.

Владимир ГУРВИЧ

Фото arxel.ru, rusrealexpo.ru

Источник: https://rcmm.ru/ekonomika-i-biznes/28107-kompleksnoe-razvitie-territoriy-podhod-ponyaten-no-est-nyuansy.html

Juristorr
Добавить комментарий